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www.p919.com如何降低贷款成本

2015-03-26 11:53  作者:admin  
本页关键词:红姐救世网,

  文 本刊实习生 刘昕

  简小姐通过多年的投资理财实践,切身感觉到所谓的理财定律都不靠谱,只有量身打造才是王道。她想请理财师为自己做一份理财规划,并且咨询能否借上海房贷颁布“认贷不认房”新政的机会,通过按揭来降低二套房贷款成本?

  简小姐是周刊的老读者,书桌上垒着几本杂志,她特意挑出其中一本,指着封面文章《十大忽悠人的理财“黄金定律”》说:“这些‘黄金定律’我都很熟悉,部分还曾依样画葫芦地去实践过。结合自身的投资经历,我认同文章的观点,所谓的‘定律’只适用于合适它的人,生搬硬套的结果只会‘赚小赔大’,理财投资还是要度身定做。”

  独自供房月余7400元

  外企白领简小姐今年30出头,与比自己小3岁的男友谈着一场姐弟恋。小日子过得悠哉的她,貌似一年半载也没有结婚打算。可以想见,生活能过得这般笃定,必然拥有可靠的经济实力。

  事实的确如此,简小姐在公司属于经理级别,税后工资17000元。她现在独自居住一套一室一厅的公寓,该房产市值已经升至240万元,住房公积金分担部分还款后,她每月实际还款额仅为3100元。

  凭着一份优厚的薪酬,过着独立生活的她,每月仍然能轻松存下7400元。正是每月有这样一笔固定结余,理财投资变得和她切身相关,因而她会格外关注财经动态,花心思去研读各种投资理论,并且将那些理财理论运用到投资实践中去。最近她在琢磨房贷新政的问题。

  如何降低贷款成本

  简小姐的父母买了一套房,和所有考虑深远的父母一样,父母在房产证上加上了她的名字。后来简小姐自己购买了现在自住的这套一室一厅,当时售价180万元,其中首付108万元,组合贷款72万元。那么问题来了,她的自住房属于二套房,按照当时的政策商业贷款以及公积金贷款利率都要上浮1.1倍,上浮后的商业贷款利率为7.21%,远高于她个人的投资回报率,只是碍于手边资金不充裕,过去一直寻思着部分提前还贷。

  最近上海房贷新政的推出,简小姐似乎看到了曙光。她设想,能否借道转按揭来降低贷款成本。具体操作是提前还贷,按照房贷新政“认贷不认房”的规则,简小姐又重新获得了首套房的认定资格,那么再重新申请贷款,即使在银行的严苛要求下不能获得贷款利率优惠,那至少也能申请到6.55%的基准利率。

  有了设想,现在唯一的问题就是,简小姐的这套方案是否具有实际的可操作性?假如银行无法提供这种操作,那是否有备选方案可供她选择?

  如何量身打造理财方案

  简小姐历来秉承分散投资的原则,但看了周刊文章后她觉得似乎是被忽悠了:“我过去一直很认同分散投资就能分散风险的理论,不过与文章略不同,我不相信长期投资。通常购买一年期以内的短期品种,并且还会特意选择不同到期日的产品,这样在心理上会有安全感,哪怕有额外的资金需求,在短期内都能获得流动性补充。”

  投资理财产品如此,她投资股市也喜欢分散投资。不过在股票方面,简小姐觉得自己运气欠佳,往往是涨得好的股票只占了小部分仓位,那些亏损的股票由于不忍心割肉,最后越亏越多,用“赚小赔大”来形容再贴切不过了。

  在理财的道路上懵懵懂懂摸索了这么多年,丝毫也没有醍醐灌顶之感,所有的投资模式都是借鉴别人的经验,简小姐想借此次机会请理财师为她量身打造一套属于自己理财方案。

  每月收支状况(单位:元)

  收入(税后) 支出

  本人月收入 17000

  基本生活开销 2500

  外出就餐购物等 2000

  娱乐休闲支出 2000

  房贷 3100

  其他收入 0 其他 0

  合计 17000 合计 9600

  每月结余 7400

  年度收支状况(单位:元)

  收入 支出

  年终奖金 80000 旅行费用 30000

  年末大宗购物 10000

  人情往来 3000

  孝敬父母 10000

  健身费用 4500

  其他收入 50000 其他 0

  合计 130000 合计 57500

  年度结余 72500

  家庭资产负债状况(单位:万元)

  家庭资产 家庭负债

  活期及现金 15 房屋贷款 72

  理财产品 70

  股票(市值) 20

  基金(市值) 0

  汽车(市值) 0

  房产(市值) 240

  黄金及收藏品 0 其他贷款 0

  合计 345 合计 72

  家庭资产净值 273

  大钱集中投 小钱分散投

  文 上海凯石财富投资管理有限公司[微博] 周敏

  简小姐的投资理财需度身定制的观点是非常正确合理的,下面就简小姐的两大问题分别给出建议。

  房贷可根据新政来判断

  因对简小姐的住房具体情况不了解,我们从以下几点分析,供简小姐就现有住房是否符合认贷不认房标准做参考。

  第一,央行[微博]确认“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款,银行执行首套房贷款政策”。同时,对于首套自住房贷款,最低首付款比例为30%,贷款利率下限为基准利率的0.7倍。

  第二,根据上海市房管局近日发布的 《关于调整本市普通住房标准的通知》, 凡是同时满足以下三个条件的住房,都可按照“普通住房”标准申请贷款和交易:五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,其中坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

  如符合,则简小姐的降低成本的方案可行,但具体银行是否批复,时间长短,打折利率则根据申请银行不同,略有差异。

  大钱宜集中投,小钱可分散投

  目前,简小姐现有的资产和负债表中活期和现金为15万元(按市场行情,余额宝[微博]利率算,年化4%),理财产品70万元(按市场行情,选择安全的银行理财产品算,年化利率在5%~6%;选择风险高的P2P理财产品年化在10%左右),股票20万元(按简小姐赚小赔大的持股情况来看,收益率不明确,但总体情况不佳),共计可理财金额105万元。

  按上述情况看,简小姐的分散投资,不把鸡蛋放在一个篮子里的做法以及投资期限均短于一年拉低了总体的收益回报。所以给予以下建议:

  首先,归拢资金,做真正的投资理财。

  建议简小姐归拢资金达到100万元,这样就跨入了中高净值客户的理财门槛,可以选择一些好的安全的收益率相对高且稳定的信托、集合资管类的产品。目前市场年化收益率在8%~10%,具体要看项目本身,建议选择大型金融机构,降低风险。如此一来,要比目前用分散投资实现资产的保值增值更适合。

  剩余的部分零散资金和每月及年度结余仍可投资股票或偏股型基金,进行小额滚动理财,积少成多。

  综上所述,简小姐的目前理财应该是属于:大钱往一处投,做保值增值;小钱分散投,积累投资经验。在第二个100万元可投资金额积累成功前,目前的投资策略是相对稳妥的,随着可投资金额的不断增加,简小姐的理财方案也需作不断改善,所以理财除了量身定做,也需与时俱进。

  先保身价,再保资产

  目前,简小姐并没有为自身的意外和疾病做任何的防范措施,这是非常大的缺憾。

  原始资金的积累很不容易,除了大金额的投资失误会导致资产减少,意外和疾病的风险也是资金的一大杀手。根据简小姐目前良好稳定的收入情况,建议适当配置保额100万~200万的人身意外伤害险(年缴保费约2000~4000元,建议可分几家保险公司购买,相应会有不同优惠,且不受财务审核要求的限制) ,以及一份保额为至少50万元的重大疾病险(重疾有消费型和返还型,简小姐可以根据自己的保费预算和偏好进行选择)。

  至于养老保险,根据目前简小姐的投资情况,可在3~5年后考虑。

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